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从房租收益率和二手房市场情况来分析为何西安房产不适合投资了

放大字体  缩小字体 发布日期:2020-02-29  浏览次数:1
关注我的朋友应该知道我的一向观点,从2018年下半年开始我就不主张大家投资买房了,这里指的是所有的城市,不仅仅是三四线。当然包括西安等这样的二线城市,哪怕西安房价在2018年的上涨位列全国第一位,那么2020年我还是保持同样的观点,谨慎投资房产。借此机会简单谈谈我的观察。
买房投资的目的就是为了赚钱,而买房的获益方式也很简单租金和房价差,可惜无论是租金收益还是房价上涨来看西安房产投资期已经过去

房产投资的获益方式很简单,大家应该都知道其实就来自于两个方面:租金收益和房价上涨带来的额外收益。那么西安这样的城市进行房产投资的收益如何?这才是决定我们是否要投资的关键。几点观察:


西安某售楼部

第一、西安房价上涨已经步入缓慢期,新房和二手房环比上涨幅度在缩减,二手房上涨遇到瓶颈。根据国家统计局公布的2020年1月份数据来看,西安新房同比上涨12.8%环比上涨的幅度在缩减(19年12月份新房同比上涨14.2%,11月份同比上涨14.7%);二手房1月份同比上涨0.3%,同样的19年的12月份同比上涨0.4%,11月份0.6%;从这个趋势基本可以判断出,西安的新房和二手房在不断的房产调控和购买力已经释放的情况下,已经步入房价上涨瓶颈期。

第二、70000多套的在售二手房源,仅仅比北京少1.6万套,西安的二手房真的太多了。给大家一个对比,根据数据显示北京目前在售二手房源在86000多套;大家需要明白的是一个二线城市,常住人口1000万左右的城市,二手房源竟然与北京这座2000多万的城市差距不大。这说明了什么?过去几年到底有多少投资客来西安进行房产投资?大家心里应该有点数。本身二手房市场就是一个相对符合供求规律的市场,西安本地购买力不足加上这么多二手房房源,二手房价格能够上去才见鬼呢。


买房投资已经是过去时

第三、二手房的房价上涨空间不大,那么租金收入会如何?结果也不是很理想租售比奇低。目前西安正在出租的房源在55000套左右,根据房产平台的查询数据计算后,西安的房租水平在一平米20-30元左右还是主流市场。也就是说一套90平米的房产月租金大约在2000元左右,根据西安公布的房价均价也就是说90平米房价总价在135万,那么其租售比为1:675;而国际上通用的适合投资的范围在1:200-1:300之间。大家自己考虑是不是要投资。100多万人口助推西安房价暴涨3年后,西安房价理应回归平淡了
大家需要明白一个事实,西安房价上涨的大头在新房上,二手房基本没有怎么动过

很多朋友习惯性的对于房价上涨有一个误区,往往相当然的把新房价格的上涨等同于二手房价格的上涨。其实新房和二手房是两个完全不一样的市场,房价走势也未必完全一样。几点观察:

第一、新房保持10%左右的增速对于很多城市不难,但是二手房就未必了,房产投资者更应该关注二手房走势。就像上面的数据显示一样,西安新房1月份保持12.8%的增速,二手房则只有0.3%;如果购买房产是作为投资用的,那么你就更需要关注二手房走势,毕竟当你出手的时候是按照二手房市场的价格来走的。这点大家要明白。


西安

第二、对于西安房价这几年持续保持高速上涨的原因已经讲过很多,人为刺激远远大于实际需求。7万多套二手房房源中大约80%都是用来出租的,足以说明二手房交易的不顺畅。如果你这个时候再进入,除去会进一步降低房租租金外,其实并没有其他用处。按照目前二手房环比上涨0.4%来计算,年收益率不过在5%左右,这个收益其实比一般的银行理财高不了多少。如果真的有闲钱可以考虑下银行定期理财产品,起码到时候不用担心无法变现。

“无需求不购房”还是2020年勇谈呼吁的重点,二手房市场的稳定或是刚需的一次机会

第一、首先需要说明的是,西安这样的城市房价出现规模下降是很难的。房价从过去两年的大涨到如今的稳涨,未来大概率是要维持低速稳定上涨的。也就是说总体房价上涨的趋势不会变,对于刚需来说期待房价持续回落基本不现实。


西安

第二、相比于新房价格还在维持10%的高速上涨,二手房真的可以作为刚需主要考虑对象。现实生活中很多人对于新房情有独钟,但是对于刚需来说其实没有必要。与其花费1.5万一平米购买一套新房、期房还不如花费1.3万左右购买一套二手房来的划算。起码可以立马解决居住问题和未来子女入学问题,不用担心未来几年可能出现的烂尾和延期交房问题。

综上,对于房产投资我从2018年下半年就呼吁大家要冷静,毕竟作为普通投资者来说钱也不是大风刮来的。“无需求不购房”还是勇谈2020年的建议,当然对于刚需来说也没有必要一直执着于新房,二手房价格相对稳定也是一个机会。
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